当前位置:中国人民政治协商会议温岭市委员会 >> 社情民意 >> 正文

中央应尽快取消现行的商品房预售制度

发布日期:2010-3-18 来源:市政协办 浏览:3838次

中央应尽快取消现行的商品房预售制度

 
    浙江省温岭市政协委员江勇兵、吴茂云反映:从上世纪90年代中期住房制度市场化改革以来,我国一直实行商品房预售制度,也就是人们再熟悉不过的“期房”。在我国房地产市场发展初期,这种边销售、边建设甚至先销售、后建设的模式,有效缓解了房地产企业资金紧张的状况,推动了房地产市场的繁荣,对开发商群体迅速成长也起了很大作用。
    但是,商品房预售制度仅仅只能帮助开发商快速回笼资金,对购房者并没有实质的帮助。相反,几乎八成以上的商品房交易欺诈与纠纷,都与卖期房有关系。广大市民为了看不见、摸不着的房子,提前一两年就支付几十万甚至数百万元的房款,几乎所有买过“期房”的人都曾经体会过付款时的犹豫、漫长等待中的忐忑。因为“看不见摸不着”,购房者只能把期望寄托在开发商的承诺上。最后房子到手,却发现面积不对、户型有误、配套不全、质量不好,甚至出现了“楼倒倒”、“墙脆脆”等极端事件。而炒房号、内部认购等源于期房销售的衍生现象,则是现在中国楼市炒作者最快捷、最容易产生暴利的手段。
    随着房地产市场的不断发展,目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力,资产规模过百亿的地产公司随处可见。中央政府应可考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。建立现房销售制度有二点明显的好处,一是能遏制因恶意炒房而导致的房价飙升。因为现房销售并办好房产证后,你再炒就要缴各种税费,成本上划不来了。二是能够降低购房风险。消费者与开发商一手交钱一手交房,商品房质量更有保障,这在一定程度上可以减少经济纠纷。
    为此,建议:
   1、取消预售制度,实行“全现房”销售。随着我国房地产市场的快速发展,“全现房”销售是大势所趋。取消预售制度可以防止出现更多的合同纠纷。实行全现房销售制度,会促使开发商踏踏实实盖好房子,提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度,加快销售回笼资金,努力增加有效供应。长远看,取消预售制度将有利于促进房地产行业的健康发展。短期看,将淘汰一批小的房地产公司,促使房地产行业进行大调整大洗牌,避免楼市泡沫危及金融安全。取消预售,开发企业必须通过现房销售,商品房的质量在交易前就可鉴别。如果房屋存在质量缺陷,开发商可能就必须降价销售,如果质量缺陷比较严重,可能就根本不能卖掉。
    2、选好时机开展试点,设立过渡期。因为目前在建的房屋都已经预售出去,一下子规定售现房,可能会出现半年内无房可售的局面,所以要先搞好试点。首先要作好规划,每一个片区选择一个点,比如杭州市可以在东片的下沙、西北片的闲林、西南的浦沿各选择一个已售地块作试点,与房产公司合作,在开始做方案时就确定为现房试点,财政贷一定的资金给房产开发公司作为对试点的补偿。同时各片各确定一个未售地块,在土地招拍挂时就做好方案,要求作完工后现房出售。这样试点成熟后再推开,不致失控。目前房屋销售遭遇淡季,正是开展试点的好时机。
    3、调整按揭首付款比例。对于第一次按揭购房者,可以降低首付到一成,这可以降低真正买房自住者的购房门槛,而且银行还不用担心他们的还款诚信;而对于已经有购房按揭贷款还没有还完的购房者,则应该把首付提高到八成以上,这将直接提高炒房者的入门门槛。通过首付比例的调整,可以真正遏制投机性炒房行为,同时让真正买房自住的人有能力通过银行贷款买到房子。以上两项措施一出台,投资炒房者将立即从楼市撤出,以往售楼处排队抢购的虚火场面将不复存在。而开发商为了抢夺为数不多的真正买房自住客源,就会主动将价格降低到合理的水平。那将进入一个真正的房地产买方市场,开发商囤地、囤房的现象将不复存在。
    4、新建的现房销售,应当按照套内建筑面积计价,取消公摊面积,与国际接轨。 所谓公摊面积,包括本幢楼的:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变(配)电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。不应计入的公用建筑面积有:独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室。现在公摊面积还得由购房者来买单,而购房者还是搞不清楚公摊面积有多大,公摊面积有多大仍然是开发商测量的。房地产企业公布的公摊面积每一家算法都不一样,没有规范,商品房公摊面积没有什么统一标准,无论用何种方式计算房价,公摊面积对购房者来说都是个谜,经常引起买卖双方的争执。售房单位要在销售商品房时,在销售合同或补充协议中明确商品房销售面积的同时,明示公摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
    5、现售要明码标价,一次性公开房源。房产商要公开全部房源且明码标价,促使楼盘的交易透明。楼市火爆异常,房价攀升,与开发商采用少量加推的方法不无关系。这原本是开发商常用的销控手段,却因此成为屡次加价的平台。商品住房项目预售不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性在县市政府透明售房网上公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。遏制高房价、稳定房地产市场应成为地方政府的责任。

Copyright©2004-2018 温岭市政协信息网 版权所有
浙ICP备05042522号 台州网警备案号:TZ00000000138  浙公网安备:33108102000174号